有楽町駅から事務所に通じる「マロニエ通り」

銀座プランタンと向かい併せにある銀座マロニエゲート（東急ハンズ）

最初「マロニエゲート」と出来ると聞いた時は「マロニエ通り」に門（ゲート）

が出来るのかと思いました。

東急ハンズの中でも高価なバック、文具が揃っています。

時間があるときに行くと半日は時間つぶせます。

銀座で生活してて、

よく行くデパート「銀座松屋」の地下食品売り場は、

僕にとっては、サンダルで行く「コンビニ」感覚。

その中で、今一番好きなのが「パン」です。

第一位は、

アンデルセンの「カマンベールカスクートサンド（４４１円）

 

一日１０個しか作らないので、すぐになくなります。

カマンベールカスクートサンドの中身はパストラミビーフ、カマンベールチーズ、

レタス、マヨネーズなど。

パストラミビーフとは、牛のわき腹肉や赤身肉を塩漬けした後に

スパイスなどで調味し、燻煙して表面に粗挽きこしょうなどをまぶしたもの。

カマンベールチーズとの相性はよく、なかなか美味しかったです。

２位は、

浅野屋の「フルーツライ」

「フルーツライS420円」、以前はもっと大きかったような気がします。

30％のライ麦入りの生地に、オレンジピール、ラムレーズン、くるみ、硬さもいい

アーモンドが入りワインと一緒だと最高です。

あまり食べ物の事は載せませんが・・・

食べてて「うまい、こんなに美味しいもの食べてて幸せだ」と思います。

今回は、私の夜食を書いてみました。

もっともっと美味しいものは沢山あります。また書きます。

　大好きな「中央高速道路」（八ヶ岳）からの写真です。

「つばめの親子」と「のどかな田園風景」です。（写真拡大して見てください）

田植えの時期です。

良いですね～日本のルーツのようです。

　中央高速は、起伏があり景色に変化があるので

ドライブしていて楽しいです。

-（1）の時は桃の花が満開でしたね。（４月１７日）

生きてることが「楽しく」なります。

平日は「銀座」

週末は山梨にいます。・・・デス

質問；不動産売買時には、測量する事は必要ですか？

回答；安心した取引を望むなら必要です。

• 法律では義務はありません。

• 測量しなければ銀行融資が受けられないと言うことは原則ありません。

• 但し条件とすることはあります。

• 不動産売買時、境界を明示して、境界はここです。と説明するのが普通です。

• 境界の説明をする上で、「境界標」が設置されている必要があります。

• 買主さんが了承すれば、境界標がなく測量をしないで売買される場合もあります。

• 経費削減のため測量をしないで買い受ける方もいます。

• 買主が不動産業者の場合は、境界標が設置されていても、「確定測量」をします。

• 確定測量をやっておかないと・・・

• （1）買い受けた後の分筆や（2）転売後のトラブルの原因になり

• やっておいた方が良いことになります。 　

• 結論：将来の「トラブル防止」と「民度の高さ」だと思います。 

隣地との境界確認とその対処方法をまとめてみました。

　境界を決める要素は3点あります。

①書証、②物証、③人証

から判断します。

①書証
　法務局の地積測量図、土地区画整理確定図、耕地整理図、

　国土調査の成果、売買契約書時の図面等と書面で境界を判断します。

②物証
　現地に設置された「境界標」「ブロック塀」「生垣」等

③人証
　立会証明書、筆界確認書への押印、合意書、覚書、口頭による証言

　公的な図面（法務局の地積測量図、土地区画整理確定図、耕地整理図、

　国土調査の成果）

以上、参考になりましたでしょうか？

図面がなくても、確認書がなくても、杭がなくても・・・

なんとかすることが仕事です。

古い建物の「建物表題登記」をする時、建築確認申請書、領収書、固定資産税も

課税されていないときの書面は何があるか？

所有権を推認する書類は、・・

①火災保険加入証明書
②隣地所有者の証明書
　印鑑証明書付きならベスト。

③借家人の証明書
　貸してる場合

④建物の売買契約書
　あればＯＫ

⑤土地賃貸借契約書
　借地の場合

⑥遺産分割協議書

⑦電気・ガス・水道など設備工事証明書
　光熱費の領収書・修理工事の領収書なども

　本当に何もない場合は、あやしいので受けません。

登記申請するときに、添付書類でよく忘れるのが「印鑑証明書」等の作成期限

ここでまとめておきます。

３箇月以内の規程があるのは・・・

①土地合筆登記に添付する印鑑証明書

②申請人が法人の場合の資格証明書（会社謄本など）

③建物の合併や合体に添付する印鑑証明書

①と③は原本還付できません。

上記の書類以外は、すべて作成期限はありません。

期限のない主な書類は・・・

①工事した業者様の印鑑証明書・資格証明書
②建物解体業者様の印鑑証明書・資格証明書
③売渡した業者様の印鑑証明書・資格証明書
④建物所有者様の住民票や印鑑証明書
⑤相続人の戸籍・住民票・印鑑証明書

他にもありますが、期限がないからと言って余りにも古いのは考えものです。

整理の意味も込めて書いてみました。

• 　最近この手の相談が多い、特に3.11の震災からの現象です。

• 　地震で人の気持ちも変わったのでしょうか？

• 　地震で、ブロック塀が壊れたので、

• この際、境界もはっきりさせようとするからでしょうか？

• 　相談は内容は・・・

• 　隣地のAさんが、境界線と0.3ｍ違う位置に塀を建ててしまいました。

• 　塀はBさんの土地に0.3ｍもはみ出しています。

• BさんはAさんに文句を言いましたが、Ａさんは、対応してくれません。

• Bさんは仕方ないと思い、しばらく黙認していました。

• でもその後、看板を作り近所に周知させようとしました。

結果；

1. Aさんが善意無過失（自分の土地だと信じていた）の場合は・・・

2. 10年で時効取得が完成します。

3. 善意無過失でなくても、平穏かつ公然に20年この状態を続けると・・・

4. 時効所得が完成します。

5. 時効取得が完成した後では、「筆界特定制度」「筆界確定訴訟」を行っても

6. 意味はありません。

7. 正しい境界線（筆界）が確認できたしても、裁判になれば、

8. 時効取得で相手側のものになります。

では、どうすれば良かったのか？

Bさんは、ブロック塀が建てられた時点で、

1. 測量をして正しい境界線を確認しなければなりません。

2. そこで塀の撤去の話をします。

3. Aさんが話しに応じなければ、

4. 民事訴訟、調停など公的な場所で塀の撤去を求めます。

大事なことは；Bさんは黙認しない。時効を完成させないことです。

時効を中断する方法は？

• 簡単言えば裁判しかありません。

• 看板くらいでは時効は中断しません。

• 「裁判上の請求」「差押さえ、仮差押え」「承諾」etc

今月の仕事で、「建築確認通知書」を紛失した場合の「建物表題登記」の依頼です。

この場合は、役所で書類の保存期間内（通常は1年）であれば、

確認済みである旨の証明書を発行してもらい、その証明書を添付して

「建物表題登記」を申請します。

保存期間を過ぎてしまった場合は、建築確認のコピーや図面があれば、

それを添付して上申書で対応します。

登記申請をすることについては、問題ないのですが、大切な書類ですので

将来、増築やリフォーム等には困りますから大切に保管しておいてください。

質問；抵当権が設定されている建物を取壊しました。 　　

　　　その場合に抵当権者の承諾なしで建物の滅失登記は出来ますか？

回答；出来ます。

　建物の滅失登記は、建物の取壊や消失等場合に、

法務局に報告する「報告的登記」と言われています。

　その建物に第三者の権利があったとしても、

建物が取壊されたということが事実である以上、

法務局は滅失の登記の申請があれば登記を実行します。

　また、滅失登記ができるという事と抵当権者と建物の所有者

の問題はまったく別の問題です。

　但し、抵当権を設定した建物について返済もされないまま

承諾なしに取壊せば、もちろん重大な契約違反になると思います。

　抵当権者の権利の侵害になりますので、事前に承諾を取っておくのが望ましい

とされています。

　また、消滅承諾書がない場合は、現地調査の対象になります。